Nằm biệt lập như một “hòn đảo xanh” được bao bọc bởi sông Đồng Nai và sông Tắc, Chủ đất vườn Long Phước từ lâu đã được ví như lá phổi xanh của TP. Hồ Chí Minh. Với lợi thế quỹ đất nông nghiệp, đất vườn dồi dào, sinh thái sông nước hữu tình, nơi đây từng là “thủ phủ” của những dòng vốn đầu tư bất động sản (BĐS) sinh thái, biệt thự nhà vườn.
Tuy nhiên, đằng sau vẻ yên bình của những vườn cây ăn trái, những con rạch rợp bóng dừa là một làn sóng ngầm đầy rẫy những toan tính, âu lo và kỳ vọng của các chủ đất. Đứng trước những thông tin thay đổi về Quy hoạch chung TP. Thủ Đức, thị trường BĐS Long Phước hiện nay đang phân hóa thành ba nhóm rõ rệt: Người quyết tâm giữ, người vội vã bán, và số đông còn lại đang rơi vào trạng thái phân vân, “tiến thoái lưỡng nan” để chờ đợi một quyết định pháp lý cuối cùng.
Nhóm “Người giữ”: Kiên định ôm đất, ôm kỳ vọng dài hạn Chủ đất vườn Long Phước
Nhóm đầu tiên là những chủ đất có tiềm lực tài chính mạnh hoặc những người bản địa sở hữu đất nông nghiệp cha truyền con nối. Đối với họ, đất vườn Long Phước là một thứ “tài sản để dành” không thể thay thế.
Tầm nhìn từ “mỏ vàng” sinh thái độc nhất Chủ đất vườn Long Phước
Những người kiên quyết giữ đất đa phần là các nhà đầu tư trung và dài hạn đến từ trung tâm TP.HCM hoặc các tỉnh lân cận. Họ nhìn thấy ở Long Phước một giá trị độc bản: trong lòng một đô thị năng động, sầm uất bậc nhất cả nước như TP.HCM, sẽ không thể tìm thấy một bán đảo thứ hai có quy mô diện tích lớn, mật độ cây xanh và mặt nước dày đặc như Long Phước.
Anh Hoàng, một chủ khu đất vườn rộng hơn ngay gần rạch rạch Bà Cua, chia sẻ:
“Tôi mua mảnh đất này từ năm 2018. Dù thị trường có đóng băng hay sốt đất, tôi cũng không bán. Xu hướng tương lai là sống xanh, sống sinh thái. Khi giới nhà giàu mệt mỏi với khói bụi trung tâm, họ sẽ tìm đến Long Phước. Giữ đất ở đây giống như giữ một viên ngọc thô, càng để lâu càng có giá trị.”
Chờ đợi sự bứt phá từ hạ tầng kết nối Chủ đất vườn Long Phước
Động lực lớn nhất để nhóm này kiên định giữ đất chính là các dự án hạ tầng giao thông mang tính chiến lược đang và sắp triển khai.
-
Cầu Long Đại: Việc thông xe cầu Long Đại kết nối phường Long Phước với phường Long Bình (khu vực dự án Vinhomes Grand Park) đã xóa bỏ thế cô lập của bán đảo này, mở ra một hướng tiếp cận giao thông vô cùng thuận lợi.
-
Đường Vành Đai 3: Tuyến đường huyết mạch này đi qua TP. Thủ Đức, kết nối trực tiếp Long Phước với Nhơn Trạch (Đồng Nai) và các vùng kinh tế trọng điểm Đông Nam Bộ.
-
Nút giao cao tốc Long Thành – Dầu Giây: Dự án mở rộng và xây dựng các nhánh kết nối từ cao tốc xuống đường Long Phước được kỳ vọng sẽ biến nơi đây thành một trạm trung chuyển, một đô thị cửa ngõ lý tưởng.
Đối với nhóm này, những khó khăn hiện tại chỉ là tạm thời. Họ sẵn sàng bỏ qua các biến động ngắn hạn của thị trường, tiếp tục đổ tiền xây tường rào, làm nhà chòi, trồng cây ăn trái để vừa làm nơi nghỉ dưỡng cho gia đình vào cuối tuần, vừa thảnh thơi chờ đợi “ngày hái quả” khi hạ tầng hoàn thiện đồng bộ.
Nhóm “Người bán”: Áp lực tài chính và nỗi sợ “chôn vốn” Chủ đất vườn Long Phước
Trái ngược với sự ung dung của nhóm giữ đất, làn sóng rao bán đất vườn, đất mẫu tại Long Phước diễn ra khá rầm rộ trong thời gian qua. Đi dọc các trục đường chính như Long Phước, Long Thuận, Nguyễn Xiển, không khó để bắt gặp các biển quảng cáo: “Cần tiền bán gấp đất vườn”, “Chủ ngộp giảm giá sâu đất công Long Phước”.
Hệ lụy từ làn sóng “đòn bẩy tài chính” Chủ đất vườn Long Phước
Phần lớn những người đang vội vã tháo hàng là các nhà đầu tư lướt sóng hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà trong giai đoạn “sốt đất” những năm 2020 – 2022. Khi lãi suất ngân hàng neo ở mức cao, dòng tiền bị siết chặt và thị trường chung trầm lắng, áp lực trả gốc và lãi hàng tháng trở thành một gánh nặng quá sức chịu đựng.
Một môi giới BĐS kỳ cựu tại khu vực Long Phước cho biết: “Nhiều khách hàng của tôi trước đây mua đất công (mỗi công ) với giá 7 – 10 tỷ đồng, trong đó vay ngân hàng đến 50 – 60%. Đến nay, dòng tiền kinh doanh bên ngoài bị đứt gãy, họ buộc phải giảm giá từ 15% đến 30% so với đỉnh đỉnh để mong thoát hàng, thu hồi vốn cắt lỗ nhưng tính thanh khoản vẫn rất chậm.”
Nỗi sợ từ rủi ro quy hoạch treo Chủ đất vườn Long Phước
Một lý do khác đẩy nhiều chủ đất vào thế phải bán bằng mọi giá là nỗi sợ hãi mang tên “Quy hoạch”. Long Phước từ lâu đã nằm trong tầm ngắm của nhiều siêu dự án như Khu Công nghệ cao giai đoạn 2, Khu công viên khoa học công nghệ, hay các phân khu chức năng du lịch sinh thái.
Khi đất nằm trong khu vực quy hoạch chức năng công cộng hoặc đất giáo dục, đất cây xanh, cơ hội chuyển mục đích sử dụng sang đất ở (lên thổ cư) gần như bằng không. Việc xây dựng nhà cửa, công trình kiên cố bị hạn chế nghiêm trọng. Nhận thấy nguy cơ vốn bị “găm” lại hàng thập kỷ mà không thể khai thác, nhiều chủ đất chấp nhận bán lỗ để chuyển dòng vốn sang các khu vực có pháp lý an toàn và rõ ràng hơn.
Nhóm “Người phân vân”: Tâm lý tiến thoái lưỡng nan vì chờ quy hoạch Chủ đất vườn Long Phước
Đây là nhóm chiếm tỷ lệ đông đảo nhất tại Long Phước hiện nay. Họ bao gồm cả những người dân gốc có đất đai canh tác lâu đời và các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Họ đang rơi vào trạng thái “tiến không được, lùi không xong”, mọi quyết định mua bán, đầu tư đều bị đóng băng theo tiến độ phê duyệt quy hoạch của cơ quan quản lý.
Cái bẫy mang tên “Đất hỗn hợp” và “Đất cây xanh dự trữ”
Sự phân vân của chủ đất xuất phát từ sự mập mờ và thay đổi liên tục của các đồ án quy hoạch phân khu 1/2000. Rất nhiều khu đất tại Long Phước hiện đang bị vướng vào quy hoạch đất chức năng hỗn hợp (Group of mixed-use land) hoặc đất cây xanh cảnh quan dọc sông rạch.
-
Nếu bán bây giờ: Giá đất sẽ bị dìm xuống rất thấp. Người mua ép giá vì lý do “đất dính quy hoạch, rủi ro cao”. Chủ đất tiếc nuối vì đây là tài sản lớn, bán đi lúc này là chịu thiệt thòi lớn.
-
Nếu giữ lại: Họ không biết khi nào quy hoạch mới được điều chỉnh hoặc thực thi. Việc xin phép xây dựng tạm để kinh doanh homestay, nhà hàng sinh thái hay đơn giản là sửa sang lại chỗ che mưa che nắng cũng gặp muôn vàn thủ tục hành chính phức tạp.
Ông Minh, một người dân sống hơn 50 năm tại Long Phước, bộc bạch:
“Mảnh đất vườn của tổ tiên để lại rộng hơn 2 công, mặt tiền rạch thoáng mát. Có người đến trả giá một nửa so với năm ngoái, tôi không đành lòng bán. Nhưng giữ lại thì con cái lập gia đình muốn xây cái nhà ra riêng cũng không được cấp phép vì đất thuộc quy hoạch khu công viên. Giờ cứ nghe ngóng thông tin điều chỉnh quy hoạch của thành phố hàng ngày, mệt mỏi vô cùng.”
Sự kỳ vọng vào Quy hoạch chung TP. Thủ Đức Chủ đất vườn Long Phước
Tâm điểm của sự chờ đợi chính là các thông tin liên quan đến Quy hoạch chung TP. Thủ Đức đến năm 2040. Các chủ đất đang nuôi hy vọng rằng trong bản quy hoạch mới, chính quyền sẽ xem xét, điều chỉnh bớt các khu vực quy hoạch “treo” lâu năm, trả lại quyền lợi hợp pháp cho người dân, cho phép chuyển đổi một tỷ lệ nhất định đất vườn sang đất ở nông nghiệp đô thị hoặc đất thương mại dịch vụ du lịch.
Chính vì tia hy vọng này, họ chọn giải pháp “án binh bất động”. Họ không mặn mà với việc rao bán giảm giá sâu, nhưng cũng không dám đầu tư thêm bất kỳ khoản tiền nào vào khu đất.
Tương lai nào cho đất vườn Long Phước? Chủ đất vườn Long Phước
Bỏ qua những biến động tâm lý ngắn hạn của các chủ đất, nhìn một cách khách quan diện mạo của Long Phước đang thay đổi từng ngày và sở hữu những tiềm năng không thể phủ nhận.
Để giải quyết bài toán “Người giữ, người bán, người phân vân”, nút thắt lớn nhất cần tháo gỡ chính là tính minh bạch và tiến độ của quy hoạch.
-
Góc nhìn chuyên gia: Các chuyên gia quy hoạch đô thị nhận định, Long Phước cần được phát triển theo mô hình đô thị sinh thái thông minh, mật độ xây dựng thấp kết hợp du lịch sinh thái cao cấp và các viện nghiên cứu, đào tạo công nghệ cao (như dự án Đại học Luật TP.HCM đang triển khai). Việc duy trì mảng xanh là cần thiết, nhưng cần có cơ chế đền bù, hoặc cho phép người dân khai thác kinh tế dưới tán cây, phát triển mô hình kinh tế nông nghiệp đô thị kết hợp du lịch để họ có dòng thu nhập bền vững trên chính mảnh đất của mình.
-
Lời khuyên cho các chủ đất:
-
Đối với nhóm áp lực tài chính, việc chấp nhận cắt lỗ để tái cấu trúc dòng tiền là điều cần thiết để tránh rủi ro vỡ nợ sâu hơn.
-
Đối với nhóm phân vân, việc chủ động liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Thủ Đức để check thông tin quy hoạch mới nhất, cập nhật liên tục các quyết định pháp lý là việc làm tiên quyết trước khi đưa ra quyết định “buông” hay “giữ”.
-
Lời kết Chủ đất vườn Long Phước
Đất vườn Long Phước vẫn là một câu chuyện dài tập của thị trường BĐS phía Đông TP.HCM. Bức tranh với ba gam màu đối lập: sự kiên định của người giữ, sự hối hả của người bán, và nỗi niềm khắc khoải của người phân vân phản ánh chân thực hơi thở của một vùng đất đang chuyển mình từ nông thôn lên đô thị.
Khi những dự án giao thông trọng điểm hoàn thành và một bản quy hoạch rõ ràng, nhân văn được thực thi, Long Phước chắc chắn sẽ tìm lại đúng giá trị thật của mình – không còn là nơi của những cơn sóng đầu cơ ảo, mà là một thiên đường sinh thái đáng sống bậc nhất của thành phố mang tên Bác.
